北京房价大拐点:2017年的接盘侠,到底亏损了多少?

2019-09-27 18:02 来源:东方财经网

文/杨国英

勤奋者多,焦虑者众,但真正懂得识势择时者,又有多少呢?!

一套房,一辈子!

这是一线城市的真实写照,至少针对80%的人。

01

“想到浮亏的近200万,才短短两年时间,我是干什么都没劲,却又不能不干,一个月得还2万的房贷呢!”

又一次听到w君的诉说,我安慰又无语,只能轻声说,“刚需嘛,跌了,或者涨了,你不是总得住吗。”

或许,他忘记了,在他2017年急切买房时,我曾经劝过他两次:一线城市这一轮已到尾声,你早不买,现在也没必要急着买,可以再缓一缓。

w君是北京一家纸媒的部门主任,这些年,虽说纸媒不景气,但是,兢兢业业的他,还有兢兢业业的他媳妇,在工薪阶层,家庭收入还算不错,一年差不多50多万。

w君北京的房子,是2017年买的,“没办法,我们夫妻北漂10年了,又有孩子了,总得在北京买套房子,哪里曾想到,我一买,就高位站岗了!”

我对真实的数据有偏执,就w君所说的这套房子,北京万科紫苑,我专门在链家网上核查了一下,最近几年相似面积(建面95平米)的实际成交价格:

▲(2019年578万,单价约6.1万/平)

▲(2018年648万,单价约6.8万/平)

▲(2017年725万,单价约7.6万/平)

确实,同样小区同样面积的房子,链家网的实际成交价显示,近三年跌幅真的有点大——2017年是725万,w君是通过其他中介买入的,买入价是720万,但是,相比今年8月29日成交的这一套(578万),w君浮亏了142万,亏损幅度20%。而如果再算上税费、中介费之类的,实际浮亏高达170万。

是的,对于寻常的工薪阶层,170万的浮亏,岂能不让心生懊恼。

w君夫妇一年50多万的家庭收入,除去必要的家庭开支、以及养育孩子的费用,一年到头也就只能攒上30万,浮亏170万,等于白忙五六年。这当然没算上每月两万元的房贷,“如果这个再算上,不就是白忙一辈子吗?!”

w君“白忙一辈子”的说法,当然是静止的算法,但是,即便货币越来越不值钱,即便不算上房贷支出,但足以让w君夫妇白忙三五年了。

一套房,一辈子!一线城市动辄大几百万、近千万的房子,买入时机选择的错误,真的能让人把肠子都悔青了。

02

w君亏惨了,那么,到底谁赚了?

对同样小区同样面积的房子,我又追溯了2017年之前(2014—2016年)的实际成交房价:

实际成交价显示,万科紫苑这个小区,95平米左右的二手房,如果2016年下半年买入的,持有到现在,其实也同样是浮亏,浮亏50万左右,相比2017年的超高位接盘侠,少亏了一百万左右。

真正买入赚到钱的,是2015年的买家,2014—2015年这个小区的二手房房价变动不大,但是,房价在2015年年中大幅起跳,短短一年时间,房价涨幅高达50%。

五年一个过山车,多少家庭的悲喜剧!

万科紫苑二手房的真实成交价,近五年的大幅涨跌,是北京楼市变幻的侧影。推而广之,整个北京楼市(限价新房除非),也基本遵循了2015年买入大赚、2016年买入不赚、2017年买入大亏、2018年买入小亏的房价走势。

但是,2019年买入的呢?

经过2017年高位下跌后的北京楼市,现在再一次迎来底部了吗?

过往的房价数据显示,一线和二线头部城市的房价,整体遵循了“四年震荡,一年大涨”的规律。今年,2019年,恰恰又是四年震荡的尾年,是不是又到了再一次抄底的最佳时机?

NO!

1,这一轮的楼市调控,与以往20年截然不同,“房住不炒”压倒一切,某种程度上,“抑制房价”已经成为振兴实体经济前提条件。

2,城市化进程已经走完3/4,增速大大放缓,尽管,理论上还存在“大城市化”,但是,一线城市的可容纳人口,除广州外,已经日益临近天花板,所以,在可以预见的2—3年内,一线城市房价再次大涨的可能性,可以说近乎为零。

3,“房产税”作为楼市调控的终极武器,至今还未祭出。而这一终极武器,何时祭出,我认为,取决于两点:一房价再次大涨,必然祭出;二年租金回报率达到3%以上,有可以祭出——低于3%,不敢祭出,房价暴跌产生的系统风险,理论上是高于房价暴涨产生的系统风险。

世势已变,切勿枉言抄底。未来2—3年,北京房价不可能再次大涨,当然,大跌的可能性也近乎为零,横盘震荡才是大概率走势。

至于2017年高位接盘的w君,未来2—3年,估计也只能暗自悲唱,“我站在高高的山岗上,举目望呀望故乡……”

最后,感叹一句:勤奋者多,焦虑者众,但真正懂得识势择时者,又有多少呢?!

今天A股大跌,提示下,主要缘于长假前落袋为安,A股结构性趋势未变,可以选好票,适度加仓。