福晟国际二代闪电接班,福晟集团“放卫星”10年销售1.68万亿

2019-09-11 15:22 来源:东方财经网

福晟国际权力闪电交接,应该是迄今为止闽系房企二代“接班”中最为干脆利落的一次。

9月9日,福晟国际披露公告,潘伟明辞去董事会主席及执行董事职务,并将所持公司全部股份赠予其子潘浩然。

相较世茂房地产总裁许世坛、宝龙地产总裁许华芳等房二代循序渐进的“接班”之路,28岁的潘浩然一夜之间执掌一家上市房企,成为目前闽系上市房企中最年轻的掌舵人。

不过,对于小潘来说,除地产业务拓展外,面临的资金压力并不小。截止2019年上半年,公司在手现金9.85亿元,尚不能覆盖23亿元的短期债务,且公司资产负债率已越过红线,达80.37%。

与公司分立发展的福晟集团,3年前曾放出10年销售1.68万亿元的“卫星”,能否完成尚不可知。

一夜换帅

9月9月,福晟国际(00627.HK)一纸公告宣布公司权力交接正式完成。

公告显示,潘伟明卸任董事会主席及执行董事职务,并将所持公司全部股份64.16亿股(占比公司股份比例56.45%),赠予其子潘浩然。

这64.16亿股中,108万股为潘伟明直接持有,剩余64.15亿股系通过通达公司间接持有。

目前,潘浩然已代为履行董事会主席的职务。

5年前,潘浩然刚从英国锡菲大学硕士毕业。从2014年12月开始,潘浩然担任公司若干附属公司董事,负责协助董事会主席潘伟明进行投资及融资管理。

斑马消费梳理发现,潘浩然在公司董事会曾有过短暂任职经历,2017年12月至2018年6月,潘浩然任公司执行董事。

今年9月3日,潘浩然再次获委任为公司执行董事,同日,陈伟红辞去公司执行董事一职。陈伟红系潘浩然之母。

潘伟明、陈伟红卸任后,在现有董事会成员中,还有潘伟明的胞弟潘俊刚、陈伟红的弟媳吴继红在任。

潘俊刚、吴继红都曾是福晟集团旗下广州云星地产及福晟集团高管。

其中,潘俊刚在2007年至2015年曾担任福晟集团副总裁及首席执行官,主要负责集团项目发展及工程管理,目前担任福建六建董事。

2017年12月,潘俊刚、吴继红获任公司执行董事,潘俊刚主要负责公司项目发展、工程管理等整体管理,吴继红兼任公司首席财务官。

主要收入靠长沙项目

2017年底,福晟集团以19.43亿港元代价,反向收购成衣业务经营商佑威国际(后更名:福晟国际)。拥有地产业务上市平台后,福晟集团并没有将主要资源置入上市公司体系内。

斑马消费梳理发现,当时,注入的资产仅为位于湖南长沙的6个地产项目,总建筑面积143.97万平方米。公司的项目脱胎于福晟集团,上市后二者呈现出独立发展的状态。

上市后,福晟国际实施大规模收购,2018年,公司共计收购7个项目,3个项目位于长沙,4个项目分别位于上海、福建、浙江和香港,合计建筑面积82.20万平方米。

截止2019年上半年,公司共拥有14个正在开发及待售的项目,总建筑面积166.08万平方米,另外持有3个物业,应占总建筑面积6.28万平方米。

2019年上半年,公司实现营业收入2.99亿元,其中,物业销售收入2.71亿元,大部分来自于长沙克拉美丽山庄及兴汝金城。

在大肆扩张的同时,公司的净资产增速明显。2018年,公司净资产17.81亿元,同比增长517%,到今年6月末,公司净资产27.86亿元。

公司杠杆率仍然处于高位运行,2018年末,公司净负债率攀升至164.8%,今年6月末,为138.1%。

截止6月末,公司银行贷款及第三方贷款合计49.85亿元,1年内到期须偿还短期债务为23.04亿元,期末在手现金为9.85亿元,尚难以覆盖短期债务。

福晟集团“放卫星”

与福晟国际分立发展的福晟集团,在这几年劲头十足。

2018年1月,克尔瑞机构发布《2017年度中国房地产企业销售TPO200》排行榜,福晟集团以新增3199.4亿元货值,位列前十,位列富力地产、中海地产之后。

克尔瑞发布2018年度房企TOP100合约销售额榜单显示,福晟集团以621.1亿元上榜,位居第45位。克尔瑞发布2019年上半年中国房企销售TOP100榜单显示,福晟集团合约销售388.1亿元,位列第43位。

福晟集团有着更大的野心。

早在2016年,福晟集团对外披露未来10年发展规划:即2016年至2025年,福晟集团计划10年时间实现累计销售收入1.68万亿元,其中,地产业务8800亿元,建筑业务8000亿元。

目前,尚无公开数据披露两块业务在过去两年完成情况。

今年6月26日,大公国际资信评估有限公司发布对福晟集团主体与相关债项2019年度跟踪评级报告显示, 2016年至2019年第一季度,公司的建筑施工业务分别实现收入203.16亿元、193.72亿元、220.37亿元和40.99亿元,分别占比收入的77.29%、66.92%、54.83%和45.37%。

同一时期,来自房地产业务收入分别为59.03亿元、81.07亿元、84.67亿元和21.29亿元。

如果从业务板块来看,公司的收入主要受益于建筑施工业务项目的承接以及施工规模扩大。

截止今年3月,公司战略合作方有华润置地、融信(福建)投资集团、碧桂园控股、恒大地产集团、万科、融侨集团及金辉集团,合计在建合同102.05亿元。

2006年,福晟集团并购重组福建六建,在建筑施工业务上拥有先天优势,但房地产业务收入规模尚小。

从大公国际披露的评级报告来看,公司拿地节奏逐年放缓,2016年至2019年3月止,分别新增土地面积396.56万平方米、419.86万平方米、52.82万平方米和11.79万平方米。

2019年3月止,公司累计土地储备面积403.24万平方米,对应建筑面积2274万平方米。

随着公司持续拿地和承接建筑业务,有息债务规模逐年增长。截至 2018 年末,公司总有息债务为 316.76 亿元,较 2017 年末增长 26.88%。截至 2019 年 3 月末,福晟集团总负债 647.27 亿元,资产负债率75.99%。

大公国际评级报告显示,2016年至2019年第一季度,公司短期有息债务分别为73.65亿元、75.37亿元、133.14亿元和126.63亿元,分别占比总有息债务的40.90%、30.19%、42.03%和37.26%。

另外,公司全资子公司福建福晟于2018年、2019年分别发行18福晟02、18福晟03、19福晟01及19福晟02等4笔债券,债券总规模45亿元,主要用于偿还银行借款、补充流动资金,将分别在2021年下半年和2022年上半年到期,存在一定集中偿付压力。