码农造“神盘”:上市暴富的大厂程序员,正在用房产计量身家

2021-03-10 15:35:31 来源:东方财经网

  一个职业群体去哪买房,想去哪儿买房,本不是我特别关注的话题,但是两件事改变了我的看法。

  第一,春节北京楼市销售排行榜上,前几名的热销盘都在互联网大厂扎堆的地方,比如西二旗、北七家、东小口、望京、亦庄等区域。包括奥海明月、奥森one等热门盘的成交客户中,码农占到6-7成。

  第二,快手上市当天股价暴涨190%,使得拿到期权的4500多名快手的员工具备在北京购房的实力;几天后快手、腾讯分别宣布为每位员工发100股福利。2020年疫情影响下,互联网是为数不多可以“造富”的行业之一。

  2020年8月以来,北京楼市成交开始回暖,但我一直困惑于回暖背后的原因,这两件事某种程度上解开了我的疑惑。实际上,在过去几年北京楼市需求端,“码农”一直占据着重要的位置。

  快手上市并非个案,百度将于2021年在香港二次上市,集资最高达到50亿美元;字节跳动、滴滴出行、商汤科技、知乎、猿辅导等企业相继传出上市计划。

  这些互联网大厂加起来数十万员工规模,即便是只有10%、20%的员工能享受上市红利,已十分可观。这个后富起来的群体是否买房、在哪买房和买什么房,会对北京楼市带来哪些“涟漪”?

  在两周时间内,我带着一堆好奇和疑问采访了后厂村、望京、亦庄等地的码农和开发商,最后完成了《码农造“神盘”——互联网人20年买房故事》码农买房记:阿里快手员工买大户型居多 趁发年终奖之前交定金。稿子发表后,我又觉得有很多背后的故事和未尽的想法,于是写下这篇手记。

  码农代表

  一个置业顾问告诉我,如果一个客户首付迅速,且选择多付(首付)少贷甚至全款,要么是家里拆迁,要么就是互联网公司上市了。

  按照快手招股书披露,快手有一个4551名员工的持股平台,截至2020年9月30日,累计认购5.24亿B类股份。按照目前快手股价,人均身家超过3000万港元。

  快手的朋友说了一个有趣的细节,上市后,每天办公室闲聊快手股价都会用“凡尔赛”式的语气:“今天跌了一辆大G”,“又涨了一辆特斯拉”,他可以通过查大G价格来推算同事大概持有多少期权。

  稿子里的码农胡森,现在是某大厂的中层。2010-2015年间,他在奇虎360从高级工程师到技术经理,再到技术总监,离开后通过套现股票拿到1000万元现金,这是他人生的第一桶金。他是我在知乎上找到的,一开始给他发私信不回,后来点了付费咨询,最后在他下班后的凌晨接受了采访。

  重要的不是胡森的择业故事,而是他身边有很多10年以上的码农,他们身上有充足的样本来佐证选题是否成立,解答这十几年互联网是否造富了很多人,以及这些码农拿着期权股票都干嘛去了。

  北京的互联网产业主要分布在中关村、后厂村、望京、大望路和四惠一带及京东所在的亦庄。

  2000年初的pc时代,中关村孕育了早期的联想、方正等互联网公司,附近的华清嘉园、万柳新新、万城华府等都曾是一代神盘;2010年前后,一批互联网公司从中关村搬到了西二旗后厂村,带动了融创西山壹号院、万科如园、华润橡树湾等楼盘的热销。

  除了西二旗,聚集了阿里、美团、每日优鲜、陌陌等一批互联网公司的“第二CBD”望京地区,京东扎根的亦庄地区,也都成为北京房价最为坚挺的区域。

  在采访中获得了很多生动的码农买房故事,比如一位百度员工赶在公司发年终奖前,在一天内定了房,就是防止拿到年终奖的同事过来抢房。

  操盘手

  另一类主要采访对象是开发商。主要找热门盘的产品负责人、操盘手聊,哪些人在买房?针对码农,在产品设计、营销上有哪些技巧和攻略?互联网人喜欢什么户型和产品?

  采访过程中难度最大的是老一代互联网人创造的“神盘”,比如10年前的橡树湾、西山壹号院和万城华府。由于时间太久,开发商人员流动大,现在已经很难找到具体的操盘手和营销人员。比如万城华府的开发商是亿城地产,后来被海航收购,很难通过官方渠道找到当年的操盘手。

  最后我在神盘中做了筛选,同时调整了采访方向,最终还是希望能采访到曾经操盘故事。比如西山壹号院,很多公司员工闲聊CEO住在哪,一般都会提到西山壹号院,比如快手、联想、滴滴等。当时该项目操盘手现在已经是融创中国的高管,因为种种原因无法接受采访,且曾经的下属、同事要么很难联系到,要么不适合讲,最后只能通过中介和基层人员去了解其中的故事。

  年轻的中介能说出的信息很少,他们能介绍小区外立面甄选德国原生莱姆石材,能说出小区都住着哪些互联网创始人、高管,但对开盘情况、开发商如何打造项目知之甚少。

  华润橡树湾也是西二旗的“神盘”,先后12年开发了5期,价格从8000元卖到10万元,其中的两个操盘手业已经离开华润置地。

  一位曾全程参与橡树湾项目的人士,面对“橡树湾因何能成为神盘?”这一问题,他只是简单地总结成“天时地利人和”六个字。拿地早,开发时间长,项目利润做到10倍,开发商可以花心思去打造产品。

  采访华润置地的“老员工”时,还聊出了小米和华润的渊源。

  小米成立早期在五彩城租了办公室,小米的第一届年会在橡树湾小区开的,彼时,小米和华润置地是租客和业主的关系。

  随着小米逐渐壮大,小米的很多高管都住在万橡府(橡树湾第五期、也是最贵的一期),这个时候小米和华润置地是业主和开发商的关系。

  后来,小米在后厂村有了自己的办公楼,华润置地的许多项目引入了小米的智能家居,2019年,小米甚至联合华润置地在北京拿地建设小米员工福利房,双方变成合作关系。

  小米的员工福利房叫“万橡华府”,负责跟进员工福利房建设的小米高管曾提过一个需求:要求华润置地把“万橡华府”做成万橡府,希望小米年轻员工都能住进“万橡府”。这个细节能看出小米高管对橡树湾的认可。

  能够采访到万城华府的故事有幸运的成分。对华樾北京操盘手采访即将结束时,她无意说了一句“以前曾做过万城华府”,由于我当时对万城华府没有概念,并没有进一步深入了解。整理材料时才发现,原来很多第一代互联网公司创始人都曾是万城华府的业主,所以,写稿前就万城华府的故事又二次采访了她。

  17年前,这位操盘手24岁是万城华府的一名销售,“彼时的她”和“现在的我”正好同龄,这又勾起她的往事,在感慨中说了很多当时的故事和细节。

  2003年,万城华府设计阶段,刚好赶上“非典”,美国请来的设计师被困在中国,项目总和设计师团队闭关几个月研究产品设计,营销团队首创了高尔夫圈层营销:把房子卖给联想、新浪、赶集网、瑞星等高管。

  第一批万城华府的业主,互联网高管只是少数,接近45%的房子被地产同行买走了,还有一部分被能源、金融等产业先富者买走。如果从那时算起,互联网人买房的故事已经持续了20余年。

  这位操盘手既见证了第一代互联网人买房故事,也是当前互联网“楼盘”的操盘手,她的经历串起了互联网两个代际。她说,“那个时代远去了”,现在北京住宅市场在限价、高周转等影响下,已经做不出像万城华府那样的产品了。

  见证者

  这个选题,不仅是讲互联网20年造富神话,它背后更深层次的逻辑是:开发商怎么判断某座城市里的人口和产业,以此打造产品,把握当下哪些产业处在蓬勃生长阶段?这决定了开发商们能提前嗅到商机,发现客户在哪里,地在哪里,怎么挖掘客户,然后卖给他。谁能回答好这四个问题,谁就能优势胜出。

  很多操盘手都在感慨时代远去了,他们都提到北京海淀的树村地块,这块地位置好,很适合做豪宅,但经历4次暂停挂牌后,未来可能会成为共有产权房,采访中能感受到他们作为操盘手的遗憾和惋惜。

  一个橡树湾操盘手总结橡树湾的“神盘秘籍”时说,他和团队只是把一块地的最大价值发挥出来了。开发商没有说的是,橡树湾、西山壹号院等小区10年受捧背后,除了产品本身外,中国城市化进程中土地价值和房价持续上行的因素不可或缺。

  就拿树村地块来说,周边都是豪宅,如果按照普通商品住宅用地招拍挂,开发商蜂拥抢地、楼面价高、周边二手房价格上涨,这个结局几乎是可以看得见的;但如果按照共有产权房来满足刚需购房者,至少可以避免区域楼市的波动。

  相对于如何让互联网新贵们买到更好的豪宅,城市的操盘手们更关心的是居住矛盾能否解决,比如刚需客能否买上房,中低收入能不能住上租赁房或政策房。

  互联网“神盘”这个话题,从更长远来看,过去的20年也许只是个开始。除了过去和今天的神盘,稿子其实还想关注未来的神盘。今年,北京还会有一批互联网公司上市,比如抖音、知乎、滴滴、商汤科技等,还会创造出更多的互联网新贵。

  新的科技创新时代不断推动着新的商业形式和主体涌现,推动着时代发展,所谓的互联网“神盘”只是科技创新飞速发展和时代进步的“见证者”或副产品。

  稿件主要写“码农造神盘”,其实这些神盘也成就了一批开发商,比如西山壹号院让融创开拓了壹号院产品系,奠定了高端产品系的基础。而在经营上,这个项目共卖出了一百多亿,而当时融创销售额在300亿元左右。如果能加入这些故事,稿件的层次感会更多样。

  正如清华大学经济管理学院教授、著名经济学家魏杰的判断,中国造富运动经历过三次。一是体制造富,1992年邓小平讲话后,一大拨知识分子从体制内到体制外,享受了体制给予的财富机会,也就是下海经商;二是产业造富,房地产产业和信息产业,造就一大批富翁;现在,中国进入第三次技术造富,未来有一个重要的比例——科技类高收入群体富翁的比例会越来越高。

  我想,这个跨越20年的故事应该有三条线,互联网神盘是明线,城市产业发展脉络和行业热点轮动是暗线,而背后是中国经济转型和产业升级浪潮。